LEASING IMMOBILIARE. L'ALTERNATIVA AL MUTUO PER COMPRARE CASA

Mai pensato al leasing immobiliare al posto del mutuo per l’acquisto prima casa?

Forse non tutti sanno che per un privato cittadino oggi è possibile comprare una casa in leasing proprio come avviene per i mezzi e i macchinari aziendali.

Grazie all’ultima legge di stabilità, dal 1 Gennaio 2016 e fino al 31 Dicembre 2020 si può ricorrere alla forma di finanziamento del leasing immobiliare, pensata e introdotta per dare un aiuto concreto ai giovani in difficoltà e per far ripartire il settore edilizio.

Come funziona il leasing immobiliare?

Il leasing immobiliare abitativo è valido solo ed esclusivamente per l’acquisto prima casa, non può essere richiesto da chi è già proprietario di un’abitazione e può avere una durata tra otto e vent’anni.

Gode delle stesse agevolazioni che si hanno per acquistare una prima casa, come l’iva al 4%, e ne sottostà alle stesse condizioni, come l’obbligo di stabilire la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi.

Il funzionamento è semplice: la casa in leasing è acquistata del concedente (una banca, una finanziaria, un agente o un mediatore creditizio) su precisa indicazione del cliente che, una volta conclusa la compravendita, ne riceve il diritto di utilizzo.

Da quel momento, il beneficiario del contratto di leasing deve pagare le spese di manutenzione dell’immobile, sia ordinarie che straordinarie, e quelle condominiali. E’ inoltre obbligato a sottoscrivere un’assicurazione, come normalmente avviene se si acquista una casa con un mutuo.  

Il contratto di leasing prevede una maxirata iniziale calcolata in percentuale sul valore dell’immobile, un canone mensile, un tasso fisso di interesse e un riscatto finale.

Il riscatto finale è la caratteristica fondamentale di un leasing immobiliare abitativo: è un diritto facoltativo che si può esercitare alla scadenza del contratto ma per alcune motivazioni, che poi vedremo, è anche possibile richiederlo in anticipo. In quest’ultimo caso è necessario impostare questa clausola al momento stipula.

Se alla scadenza del contratto l’utilizzatore decide di avvalersi del diritto di riscatto, diventa l’effettivo proprietario dell’immobile.

Differenza tra leasing immobiliare mutuo e affitto

Il leasing immobiliare è una forma di finanziamento che ha peculiarità sia con il mutuo che con l’affitto.

Con il mutuo, una banca concede al richiedente una somma di denaro per l’acquisto di una casa, mentre nel leasing immobiliare viene messo a disposizione del richiedente l’immobile stesso, che potrà acquistare (riscattare) al termine della durata del contratto.

Ed è proprio il riscatto finale la differenza tra affitto e leasing immobiliare: se per entrambe le forme si concede in uso un bene a fronte di un pagamento periodico (canone), nel primo caso la proprietà dell’immobile rimane sempre del locatore che non intende privarsene, mentre per il leasing la cessione è prevista per contratto.

Quali sono in vantaggi del leasing immobiliare?

I vantaggi nello stipulare un contratto di leasing immobiliare abitativo sono diversi, proprio per la sua natura flessibile rispetto alle altre forme di finanziamento.

A differenza del mutuo, con il quale la banca concede solo una parte dell’importo, con il leasing l’immobile viene finanziato totalmente. Ad esclusione della rata iniziale.

In caso di licenziamento o cessazione di rapporti di lavoro per controversie è possibile chiedere la sospensione del pagamento del canone.

Si può interrompere i pagamenti delle rate solo una volta e per un periodo massimo non superiore a un anno, senza alcuna penale né interessi sul debito residuo.

Ad esempio se si sospendono le rate anche solo per sei mesi, non si avrà più diritto a un’ulteriore sospensione.

Un altro importante vantaggio è che il prezzo dell’immobile è prestabilito (in percentuale sul valore dell’immobile) al momento della stipula del contratto per cui si sa già a priori l’importo del riscatto finale.

Il leasing immobiliare è meno vincolante rispetto a un mutuo.

Se l’utilizzatore si trova in difficoltà e non riesce a pagare il canone oppure ha necessità di cambiare casa perché, ad esempio, si deve trasferire per motivi di lavoro può:

• riscattare in anticipo l’immobile, se da contratto è previsto, per poi cederlo a terzi
• trasferire il contratto di leasing stesso a terzi, con uguali condizioni

In entrambi i casi non ci sono penali.

Ultime, ma non meno importanti, sono le agevolazioni fiscali che derivano dall’acquistare una casa in leasing.

Le agevolazioni fiscali del leasing immobiliare

La deducibilità del leasing immobiliare è il suo vero punto di forza, soprattutto per i giovani.

Chi ha meno di 35 anni al momento della stipula del contratto e un reddito annuo inferiore ai 55.000€ gode delle seguenti detrazioni sulle imposte:

• del 19% con tetto di 8.000€ per le spese di canone, oneri accessori e maxirata iniziale

• sempre del 19% ma con importo non superiore ai 20.000€ sul costo di riscatto.

Per chi supera la soglia di età dei 35, si dimezzano gli importi massimi deducibili: 4.000€ e 10.000€.

Sulla guida ufficiale del leasing immobiliare realizzata dal Ministero delle Finanze sono state eseguite simulazioni su un immobile del valore di 150.000€ con contratto di leasing di durata ventennale.

Al netto delle imposte e del recupero fiscale, il prezzo reale dell’immobile è stato di circa 165.000€ per gli under 35, di 195.000€ per gli over.

A conti fatti, quindi, chi decide di comprare casa ma non riesce a chiedere un mutuo, con il leasing immobiliare potrà finalmente riuscirci, risparmiandoci anche.